DCF - Zdyskontowane przepływy pieniężne
1. Kiedy się stosuje DCF i dlaczego.
odp. W przypadku zmiennych dochodów w okresie prognozy. Zmiany mają wynikać ze zmian na nieruchomości wycenianej.
2. Na jakiej podstawie rzeczoznawca majątkowy (prognozuje) wzrost czynszu przy technice DCF.
odp. w wyniku analizy rynku należy ustalić koniunkturę panującą na rynku lokalnym dla lokali użytkowych (np. biurowych) - (nie na podstawie analizy rynku! bo sama analiza to za prosto powiedziane)
3. Jakie dane pozyskane od właściciela wycenianej nieruchomości i najemcy możemy wykorzystać w operacie szacunkowym (czy jeśli nieruchomość jest wynajmowana to bierzemy to pod uwagę)
odp. Jeżeli jest podpisana umowę na określona ilość lat to bierzemy to pod uwagę w technice DCF.
- daty w operatach, data wizji plus data określenia stanu nieruchomości, dlaczego się różnią
- na jakiej podstawie określiłam koszty remontu (zał. wyceny, remont lokalu, zmiana stawek czynszowych)- miałam na podstawie kosztorysu właściciela, powinno być ceny przeciętne na rynku.
4. Dlaczego stopę dyskontową wyliczono z rynku kapitałowego
5. Dlaczego wyliczona stopa dyskontowa z rynku kapitałowego jest wyższa od stopy kapitalizacji wyliczonej z rynku lokalnego, a powinna być niższa
6. Dlaczego ustaliłam 5 strumieni dochodów, skoro w 5 strumieniu dochodów nie zachodzą żadne zmiany na nieruchomości wpływające na dochód.
7. dlaczego okres prognozy obejmował 3 lata?, jaki liczyłam stopę dyskontową, a stopę kapitalizacji, co obejmuje ubezpieczenie obiektu ( czy również stop, ściany itp )
8. skąd taka stopa dyskontowa i jak liczona, jaki wydatek na ubezpieczenie w 2 roku prognozy i skąd go wzięłam, jakie nakłady rzeczowe na planowaną modernizację.
9. wymienić podstawy prawne i dlaczego takie przyjęłam, różnica pomiędzy stopą dyskontowania a kapitalizacji, dlaczego nie mam uzasadnienia w operacie otrzymanego wyniku ( brak analizy rynku pod kątem cen transakcyjnych) oraz dlaczego zaokrąglałam do pełnych złotówek.
10. dlaczego przyjęłam 5 letni okres prognozy,
11. wartość rezydualna - co to jest, jak ustaliłam i dlaczego zastosowałam kapitalizację prostą do jej wyliczenia,
12. wyjaśnić pojęcie DON (co pociągnęło za sobą opis PDB, EDB i WO), uzasadnić WO i jakie jeszcze mogą być wydatki inne niż przyjęte przeze mnie, jaki błąd widzę w WO (miałam remonty).
- czegoś za mało miałam w danych źródłowych, chodziło o lokalne stawki czynszu, miałam to pod „własny bank danych”, ale komisja wymagała innego ujęcia
- stopę dyskonta podniosłam o 1% w stosunku do stopy kapitalizacji, dlaczego?
- pytanie do zdania: „Wartość rezydualna wyznaczona jest jako jej wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy. Dla określenia wartości prawa własności nieruchomości przyjmuje się nieskończenie długi okres osiągania dochodu.”- a konkretnie dlaczego nieskończenie długi okres, czemu to służy?
- dlaczego tak dużo klauzul na końcu operatu i pytania o każda, co miałam na myśli itd.
co to jest zasada współmierności , jak liczymy wydatki operacyjne , oraz w wydatkach operacyjnych wskazać jakie dokładnie pozycje uwzględniłam w moim operacie i jak je ustaliłam- tak jak koleżanka wyżej czy ubezpieczenie od lokalu czy jest od całego budynku
- uzasadnić wybór takiej, a nie innej techniki - co było dosyć trudne, bo wyceniałem nieruchomość lokalową mieszkalną
- omówić konkretne liczby w operacie (tzn. dlaczego takie, a nie inne nakłady, dlaczego akurat w tym, a nie innym roku)
- różnica pomiędzy stopą kapitalizacji i stopą dyskontową - ale nie różnica teoretyczna, ale konkretna, wynikająca z wyceny i jak te konkretne liczby wpływają na wartości kolejnych przepływów, no i wartość nieruchomości.
- jak oszacowałem stopę dyskontową dla roku, w którym rozpoczęły się cash-flow'y / przepływy zaczęły się w środku roku.
na podstawie forum.valuers.com.pl