Wycena lasu - Portal Rzeczoznawców Majątkowych.

Operat nr 11- las
jak ustala się miąższość drzewostanu, w jaki sposób określiłam zadrzewienie (liczyliśmy na obszarze próbnym 2000mkw.), wskazać w tablicach jak odczytuje się dane niezbędne do określenia stopnia zadrzewienia
co to jest zrywka i dlaczego określiłam warunki zrywki jako bardzo dobre, w jakiej sytuacji określiłabym warunki zrywki jako złe
jakie ceny przyjmuje się dla oszacowania wartości drewna i co znaczy WBO, i ile cen otrzymamy z Nadleśnictwa jeśli poprosimy o ceny drewna wielkogabarytowego, co oznacza 2 w oznaczeniu WBO2.

1. podział lasu na oddziały, poododziały itp, w kontekscie mojej wyceny- czy wyceniam oddział, ile rodzajów drzew - czy jest to jeden czy kilka drzewostanów (to było dziwne)
2. koszty pozyskania i zrywki- czym się różnią
3. zadrzewienie dla dzrzewostanów w różnym wieku (do 20 lat i powyżej) jak się liczy

Lasy: jak wyliczyłem stopień zadrzewienia
opis taksacyjny, kto i jak wykonuje
2. Wycena nieruchomosci lesnej.
Pierwsze to dla jakich lasow liczymy wartosc drzew tech. szacunku brakarskiego, odpowiedzialem ze w wieku rebnym i przedrebnym to od razu pociagneli temat dlaczego w operacie tak liczylem skoro drzewostan był mlodszy. Powiedzialem, ze drzewa ida do sciecia w zwiazku z przebudowa drzewostanu i dostosowaniem go do docelowego typu gospodarczego lasu.
Kolejne pytanie to jak się liczy miazszasc i od razu to jak policzylem w operacie. No to ja odpowiedzialem ze liczy się wszystkie drzewa itd. ale bardziej chodzilo o to jak w praktyce sie liczy i po dluzszej rozmowie musialem sie przyznac, iz w operacie wzialem z planu urzadzania lasu.
Na koncu musialem jeszcze wymienic klasy wieku drzewostanu (ze sa mlodniki, drzewostany jakies tam (tego nie wiedzialem), drzewostany przedrebne, rebne i pozarebne) i podac jaki jest wiek drzew w odpowiednich klasach.
3. las: pytania dotyczyły PGL LP - co to jest za twór, na jakiej zasadzie działa, co może robić z gruntami leśnymi itp., uzasadnić przyjety sposób wyceny.

Kiedy PGL może sprzedać las, czy może sprzedać jeśli stanowi część nieruchomości, współczynnik zadrzewnia skąd, cen drewna z uwzględnieniem z wszystkich rodzajów sortymentów, z jakiego okresu czasu plus konkretne pytania do operatu.
Operat leśny
- skąd wiedziałem, jakie są stany nieruchomosci podobnych (gruntowych, przeznaczonych na cele leśne, ale bez drzewostanu) w momencie dokonywania transakcji, skoro rynek miałem zakreślony na 2-3 lata wstecz.
- jakie są główne cechy nieruchomości przeznaczonych na cele leśne, wpływające na ich wartość. Pytanie na maxa podchwytliwe, wbrew pozorom.

1. Cechy taksacyjne lasu.
2. Skąd rzeczoznawca majątkowy bierze te cechy (z opisu taksacyjnego) i gdzie ten opis znajdę oraz aktualność jakich cech sprawdzam na wizji sama bądź z leśnikiem.
3. Jaki użytek stanowi bardzo wąski wąwóz o powierzchni 0,60ha porośnięty dużymi drzewami.
odp. Lz bo nie jest to zwarta powierzchnia.
c) las
1. jak obliczałem stopień zadrzewienia (miałem w operacie z opisu taksacyjnego miąższość rzeczywistą i na tej podstawia obliczałem)
2. wymiesić trzy podstawowe składniki które decydują o wartości gruntu i drzewostanu
3. co to jest typ siedliskowy i co on określa

- def. nieruchomości leśnej, jakie cechy określają nieruchomość leśną, kiedy o nieruchomości zabudowanej można mówić, że jest nieruchomością leśną? (na podst. ustawy o lasach)
- jakiego prawa dotyczy sprzedaż lasu przez Lasy Państwowe? (chodzi o prawo własności)
- po co stosuje się klauzule w operacie, czego dotyczą? (m.in. chodzi o wykluczenie odpowiedzialności w przypadku nieprawidłowego zastosowania operatu, potwierdzenie wykonania zgodnie z przepisami, itd.)
Wycena lasu
a. po co pomniejsza się cenę drewna o koszty pozyskania i zrywki, odp. wyceniam drzewa które nie są ‘ścięte’ i przygotowane do transportu,
b. jak oznacza się typy siedliskowe lasu? Miałem napisane ‘LSW’ a powinno być ‘Lsw’
c. dlaczego w źródłach informacji nie mam podanego uproszczonego planu urządzenia lasu? Odp.

- w jakiej formie Lasy Państwowe gospodarują lasami (zarząd)
- do czego służy opis taksacyjny lasu (do sporządzenia planu urządzenia lasu)
- reszta pyt. dotyczyła błędów w operacie
Wyceniałam pododdział leśny należący do SP
cel wyceny - określenie wartości rynkowej części nieruchomości leśnej w celu naliczenia stawki szacunkowej za użytkowanie gruntu.
Uwagi były takie - nie oddaje się w użytkowanie części nieruchomości (ja wyceniam pododdział)
- w użytkowanie oddaje się lasy nieodpłatnie (więc jaki sens ma określanie wartości działki) bez zmiany ich dotychczasowego przeznaczenia (czyli Lasy Państwowe prowadzą dalej na tym terenie gospodarkę leśną) art. 40 ustawy o lasach
mam jeszcze pytanie odnośnie lasów,
Gdzie znajdę podstawę prawną odnośnie:
1 oddawania w użytkowanie tylko całej nieruchomości ?
2 że w użytkowanie, lasy oddaje się nieodpłatnie?
Czy ktoś wie jak do czego się zalicza garaż wbudo
czy ktoś badał KW nieruchomości leśnej SP w zarządzie LAsów Państwowych?
Jak wyględają wpisy w I i II dziale ?
Lasy: jak wyliczyłem stopień zadrzewienia
opis taksacyjny, kto i jak wykonuje
2. Wycena nieruchomosci lesnej.
Pierwsze to dla jakich lasow liczymy wartosc drzew tech. szacunku brakarskiego, odpowiedzialem ze w wieku rebnym i przedrebnym to od razu pociagneli temat dlaczego w operacie tak liczylem skoro drzewostan był mlodszy. Powiedzialem, ze drzewa ida do sciecia w zwiazku z przebudowa drzewostanu i dostosowaniem go do docelowego typu gospodarczego lasu.
Kolejne pytanie to jak się liczy miazszasc i od razu to jak policzylem w operacie. No to ja odpowiedzialem ze liczy się wszystkie drzewa itd. ale bardziej chodzilo o to jak w praktyce sie liczy i po dluzszej rozmowie musialem sie przyznac, iz w operacie wzialem z planu urzadzania lasu.
Na koncu musialem jeszcze wymienic klasy wieku drzewostanu (ze sa mlodniki, drzewostany jakies tam (tego nie wiedzialem), drzewostany przedrebne, rebne i pozarebne) i podac jaki jest wiek drzew w odpowiednich klasach.
3. las: pytania dotyczyły PGL LP - co to jest za twór, na jakiej zasadzie działa, co może robić z gruntami leśnymi itp., uzasadnić przyjety sposób wyceny.

- def. nieruchomości leśnej, jakie cechy określają nieruchomość leśną, kiedy o nieruchomości zabudowanej można mówić, że jest nieruchomością leśną? (na podst. ustawy o lasach)
- jakiego prawa dotyczy sprzedaż lasu przez Lasy Państwowe? (chodzi o prawo własności)
- po co stosuje się klauzule w operacie, czego dotyczą? (m.in. chodzi o wykluczenie odpowiedzialności w przypadku nieprawidłowego zastosowania operatu, potwierdzenie wykonania zgodnie z przepisami, itd.)

a. po co pomniejsza się cenę drewna o koszty pozyskania i zrywki, odp. wyceniam drzewa które nie są ‘ścięte’ i przygotowane do transportu,
b. jak oznacza się typy siedliskowe lasu? Miałem napisane ‘LSW’ a powinno być ‘Lsw’
c. dlaczego w źródłach informacji nie mam podanego uproszczonego planu urządzenia lasu? odp. Przeoczyłem.
Innymi słowy komisja wytknęła mi błędy w operatach, z których musiałem się tłumaczyć, odpowiedziałem na każde pytanie, i skłamałbym, gdybym powiedział, że komisja nie była życzliwa! Wg mnie po egzaminie kwietniowym zmieniło się całkowicie podejście do kandydatów.

- operat urządzenia lasu, co to, opisy taksacyjne itd 
- dlaczego zastosowałem metodę szacunkową gruntu
- skąd wziąłem informacje o zagrożeniu przez szkodniki pierwotne (czy wtórne , nie pamiętam) skąd się bierze info o zagrożeniu przez szkodniki??
nadleśnictwo posiada wykaz powierzchni zagrożonych, które posiada na podstawie jesiennych poszukiwań szkodników pierwotnych na powierzchniach próbnych. Ponadto corocznie sporządza się sprawozdania z tego zakresu i monitoruje się posusz

- jakie informacje znalezc mozna w planie urzadzania lasu
- jak okreslilam wspolczynniki przy metodzie wskasnikow szacunkowych gruntow
- co to jest bonitacja, w jaki sposob na gruncie zweryfikowalam to co jest w planie udzadzania lasu (powiedzialam, ze plan byl sporzadzony w 2003 r, a ja wycenialam w 2012 r., wiec chociazby wiek drzewostanu)
- w ktorej klasie wieku jest moj drzewostan i jak go nazywany ( wycenialam mlodnik)

1. podział lasu na oddziały, poododziały itp, w kontekscie mojej wyceny- czy wyceniam oddział, ile rodzajów drzew - czy jest to jeden czy kilka drzewostanów (to było dziwne)
2. koszty pozyskania i zrywki- czym się różnią
3. zadrzewienie dla dzrzewostanów w różnym wieku (do 20 lat i powyżej) jak się liczy
las
jak ustala się miąższość drzewostanu, w jaki sposób określiłam zadrzewienie (liczyliśmy na obszarze próbnym 2000mkw.), wskazać w tablicach jak odczytuje się dane niezbędne do określenia stopnia zadrzewienia
co to jest zrywka i dlaczego określiłam warunki zrywki jako bardzo dobre, w jakiej sytuacji określiłabym warunki zrywki jako złe
jakie ceny przyjmuje się dla oszacowania wartości drewna i co znaczy WBO, i ile cen otrzymamy z Nadleśnictwa jeśli poprosimy o ceny drewna wielkogabarytowego, co oznacza 2 w oznaczeniu WBO2.

- księga wieczysta(omówić)
- stopień zadrzewienia
- drewno WBO2 ( omówić znaczenie liter)

a) Kto jest właścicielem wycenianej przeze mnie nieruchomości- SP PGL LP- i co się z tym wiąże, czy PGL LP może sprzedać nieruchomość? (Cel wyceny- ustalenie wartości, która będzie podstawą do ustalenia ceny wywoławczej w drodze przetargu). 
b) Kompatybilność załączników- miałem protokół z badania KW od innej nieruchomości. Po prostu się przyznałem, że jest nie ten protokół.
c) Jaka powinna być kolejność aktów prawnych wymienionych w podstawach.

1. Omówić sposób dokonywania szacunku brakarskiego ze wszystkimi szzegółami (pomiar pierśnic, wysokości drzew, zapisy w raptularzu, podział na sortymenty użytkowe)
2. Omówić sposób ustalania współczynników V w metodzie stawek szacunk. gr.
3. Wyjaśnić przeznaczenie szacowanego gruntu w MPZP. 

1) co to jest typ siedliskowy lasu i do czego go wykorzystałam w operacie (do wskaźnika szacunkowego gruntu) i jaki mam typ u siebie, a jakie jeszcze są
2) kiedy był robiony opis taksacyjny (ile lat wstecz przed datą mojej wyceny) i czy to uwzględniłam w przyjętym wieku drzewostanu (nie jest to data na wydruku jak ja do tej pory myślałam - powiedziałam, że należałoby się dowiedzieć w nadleśnictwie), pytanie dodatkowe: co ile sporządzany jest plan urządzenia lasu
3) jak się liczy cenę drewna przy wycenie gruntu i drzewostanu

- jaka wartość otrzymałam szacując grunt oddzielnie, drzewostan oddzielnie
- skad wzielam dane jeśli chodzi o opis lasu, jakie jeszcze mogą być dokumenty oprocz opisu taksacyjnego z uproszczonego planu urzedzenia lasu, gdzie się znajduja
- co odczytałam, jakie dane potrzebne do sporządzenia operatu?




na podstawie forum.valuers.com.pl