Wycena nieruchomości rolnych
operat 10 - rola
Skąd czerpałam wiedzę, pisząc analizę rynku, czyli źródła informacji, co kształtuje popyt i podaż.
Mapa glebowo - rolnicza, czego się z niej dowiedziałam, i czy jest przydatna do wyceny.
Dlaczego wycena dla takiego sposobu użytkowania (rola) a nie dla optymalnego.
definicja nieruchomości podobnej i czy przyjęte przeze mnie nieruchomości można uznać za podobne i dlaczego?
cecha "jakość gleby" jak ją określiłam i dlaczego tak (miałam tu opisane oceny cechy w zależności od występującego kompleksu glebowego i klasy bonitacyjnej) i jak bym zaklasyfikowała nieruchomość, na której występowałyby gleby klas IIIa i IIIb po połowie (tu podpowiem, że chodziło o wykorzystanie wskaźnika bonitacji)
jaką oszacowałam wartość i interpretacja wyniku
- skąd miałam dane dot. struktury użytków wszystkich nieruchomosci porównawczych
- mapa glebowo rolnicza - definicja i elementy
- bonitacja gleby – definicja
1. Jakie są cechy uwzględniane przy wycenie nieruchomości rolnych, a jakie ja zastosowałam (miała tylko bonitacje, dojazd i lokalizację). Dodatkowo pytanie co to jest rozłóg, jak określiłam kulturę rolną i kształt dla bazy nieruchomości podobnych.
2. Jak przyjęłam zakresy w cesze bonitacja, czy istnieje inny sposób na określenie przydatności rolniczej nieruchomości.
3. Daty w operacie szacunkowym, czy bym coś zmieniła i jeżeli tak to co - odpowiedziałam, że dopisałabym druga datę oględzin nieruchomości, żeby potwierdzić niezmienność stanu nieruchomość pomiędzy data wizji i datą wyceny.
dlaczego wybralam takie cechy, jakie sa regulacje w tym zakresie, jakie inne cechy podaje standard, dlaczego wycenialam porownywaniem parami a nie korygowaniem ceny sredniej (mialam 22 transakcje w bazie), co to jest bonitacja, wymienic klasy bonitacyjne, klasa VIz, rozlog, jak zmienilbym nazwe opeartu, jakie znam inne jednostki oprocz ewidencyjnej
a) skąd wzięłam klasę bonitacji( gdzie we wskaźniku bonitacji jest zawarta klasa bonitacji)
b)dlaczego wzięłam do porównań takie cechy i dlaczego
c) na podstawie mapy ewidencji jaką cechę powinnam jeszcze rozważać do porównań i uzasadnić
omówić wagi cech dlaczego takie wysokie wyszły, dlaczego wybrałam takie nieruchomości do porównań choć były inne wg pytającego, bardziej podobne, dlaczego podłączyłam mapę glebowo rolniczą i co z niej odczytałam, czy tekst jednolity ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przywołałam był rzeczywiście aktualny na rok sporządzenia operatu ( ja miałam wpisany z 2000 roku a operat 2007, więc były już publikowane nowsze t.j.)
1. Czy nieruchomości wzięte do porównania faktycznie były podobne, def. nieruchomości podobnej - ja miałam dz o pow 700m2, a do porównań wzięłam transakcje do 1,5ha - broniłam w ten sposób, że na rynku nie ma transakcji o takich małych pow., więc musiałam przyjąc jakąś granicę.
2. Jak w wycenie uwzględniłam brak dojazdu, czy na działce przez którą trzeba przejechać jest ustanowiona służebność - nie, bo byl ten sam właściciel. No i na zdjęciu było widać drogę, więc pytania co do za droga - odp. zwyczajowa.
3. Mapa glebowo rolnicza- co można z niej odczytać, jakie informacje są dla nas istotne.
-co to jest działka, nieruchomośc, gospodarstwo; które jest pojęciem prawnym, ekonomicznym technicznym
-cechy nieruchomości rolnej
mapa glebowo rolnicza i oznaczenia oraz co zawiera, co to jest kultura rolna, jak ustaliłem wagi cech + pytanie o standardy.
Omówić przedmiot, zakres, cel wyceny i przyjęty sposób wyceny.
1. Jakie cechy rynkowe przyjęłam i uzasadnić ?
Omówiłam szczegółowo wszystkie cechy łącznie z opisem jak wpływają na jakość i sposób uprawy. Pytano jakiej cechy nie uwzględniłam. Odpowiedziałam, że uwzględniłam 7 cech najbardziej wpływających na wartość i większa ich ilość zaburzyła by wynik wyceny.
2. Jak ustaliłam przeznaczenie?
Okazało się, że miałam plan z 93 roku i zorientowałam się od razu, że zgodnie z ustawą wszystkie plany utraciły moc w 2003r, więc przyznałam się, że skoro nie było aktualnego planu to powinnam sprawdzić w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, a jeśli go brak to według aktualnego sposobu użytkowania.
3. Jaka jest waga cechy bonitacja i czemu przyjęłam taką poprawkę kwotową?
W bazie 12 nieruchomości do porównania bonitacja stanowiła 20% udziału cechy, dla skali słaba, przeciętna, dobra , bardzo dobra. Do porównania wzięłam 3 nieruchomości o podobnej bonitacji (dobra i bardzo dobra), a wpływ cechy różnicującej dla zawężonej bazy stanowił 30%, co było dość dużo jak na zawężoną skale ocen.
rola
a) skąd wzięłam klasę bonitacji( gdzie we wskaźniku bonitacji jest zawarta klasa bonitacji)
b)dlaczego wzięłam do porównań takie cechy i dlaczego
c) na podstawie mapy ewidencji jaką cechę powinnam jeszcze rozważać do porównań i uzasadnić
dlaczego wyceniłam bez zasiewów a na zdjęciu widać, że została wykonana orka? jak ustalamy przeznaczenie gdy nie ma mpzp? na jakiej podstawie określamy aktualny sposób użytkowania? wagi cech (po raz drugi)
omówić wagi cech dlaczego takie wysokie wyszły, dlaczego wybrałam takie nieruchomości do porównań choć były inne wg pytającego, bardziej podobne, dlaczego podłączyłam mapę glebowo rolniczą i co z niej odczytałam, czy tekst jednolity ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przywołałam był rzeczywiście aktualny na rok sporządzenia operatu ( ja miałam wpisany z 2000 roku a operat 2007, więc były już publikowane nowsze t.j.)
1. Czy nieruchomości wzięte do porównania faktycznie były podobne, def. nieruchomości podobnej - ja miałam dz o pow 700m2, a do porównań wzięłam transakcje do 1,5ha - broniłam w ten sposób, że na rynku nie ma transakcji o takich małych pow., więc musiałam przyjąc jakąś granicę.
2. Jak w wycenie uwzględniłam brak dojazdu, czy na działce przez którą trzeba przejechać jest ustanowiona służebność - nie, bo byl ten sam właściciel. No i na zdjęciu było widać drogę, więc pytania co do za droga - odp. zwyczajowa.
3. Mapa glebowo rolnicza- co można z niej odczytać, jakie informacje są dla nas istotne.
-co to jest działka, nieruchomośc, gospodarstwo; które jest pojęciem prawnym, ekonomicznym technicznym
-cechy nieruchomości rolnej
1. Czy nieruchomości wzięte do porównania faktycznie były podobne, def. nieruchomości podobnej - ja miałam dz o pow 700m2, a do porównań wzięłam transakcje do 1,5ha - broniłam w ten sposób, że na rynku nie ma transakcji o takich małych pow., więc musiałam przyjąc jakąś granicę.
2. Jak w wycenie uwzględniłam brak dojazdu, czy na działce przez którą trzeba przejechać jest ustanowiona służebność - nie, bo byl ten sam właściciel. No i na zdjęciu było widać drogę, więc pytania co do za droga - odp. zwyczajowa.
3. Mapa glebowo rolnicza- co można z niej odczytać, jakie informacje są dla nas istotne.
- jakie znam uzytki rolne
- co oznzcza w ewidencji gruntow B-RIVa
- skąd miałam dane dot. struktury użytków wszystkich nieruchomosci porównawczych
- mapa glebowo rolnicza - definicja i elementy
- bonitacja gleby – definicja
definicja nieruchomości podobnej i czy przyjęte przeze mnie nieruchomości można uznać za podobne i dlaczego?
cecha "jakość gleby" jak ją określiłam i dlaczego tak (miałam tu opisane oceny cechy w zależności od występującego kompleksu glebowego i klasy bonitacyjnej) i jak bym zaklasyfikowała nieruchomość, na której występowałyby gleby klas IIIa i IIIb po połowie (tu podpowiem, że chodziło o wykorzystanie wskaźnika bonitacji)
jaką oszacowałam wartość i interpretacja wyniku
Skąd czerpałam wiedzę, pisząc analizę rynku, czyli źródła informacji, co kształtuje popyt i podaż.
Mapa glebowo - rolnicza, czego się z niej dowiedziałam, i czy jest przydatna do wyceny.
Dlaczego wycena dla takiego sposobu użytkowania (rola) a nie dla optymalnego.
- czy kształt wpływa na wartość nier. ( mialam pole- wstążkę, „cechy kształt” brakowalo u mnie), ale wszak wszystkie porównawcze, to tez wstazki, wiec było ok.
- dlaczego taka wstazka, to kształt niekorzystny jeśli chodzi o role?
- skad dane do opisu uzytku i klasy gruntu, gdzie i co to jest mapa glebowo-rolnicza?
na podstawie forum.valuers.com.pl